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房地产:市场运行总体平稳 开发投资稳步增长 —2016年银川市经济运行情况系列分析报告之四
 
[作者:马海燕        来源:核算与投资处        发布时间:2017-02-07 16:04:01        ]
 

2016年以来,在经济下行压力加大的环境下,我市房地产市场总体运行平稳,主要呈现出开发投资稳步增长、施工规模小幅扩大、商品销售市场平稳等运行特点。

一、房地产市场运行主要特点

(一)开发投资稳步增长,住宅投资占据近六成。2016年,全市房地产开发完成投资474.94亿元,比上年同期增长16.1%,增幅比上年同期提高了10.9个百分点,比全区平均水平高1.2个百分点。

从工程用途看:住宅完成投资278.16亿元,同比增长9.5%,占房地产开发投资的比重为58.6%;办公楼完成投资45.80亿元,同比增长77.4%;商业营业用房完成投资78.62亿元,同比增长12.4%;其他完成投资72.36亿元,同比增长22.0%,占房地产开发投资的比重分别为9.6%16.6%15.2%

从投资构成看:建筑工程完成投资348.77亿元,同比增长17.9%;安装工程完成投资65.70亿元,同比增长20.1%,建筑和安装共完成投资414.47亿元,占房地产开发投资的比重达87.3%;设备工器具购置完成投资4.62亿元,同比增长90.4%;其他费用完成投资55.85亿元,同比下降0.7%

(二)施工规模小幅扩大,新开工面积下降。 2016年,全市商品房施工面积为4272.83万平方米,同比增长1.0%。其中:住宅施工面积2650.21万平方米,同比增长1.6%;办公楼施工面积304.05万平方米,同比增长11.5%;商业营业用房施工面积640.94万平方米,同比下降4.0%;其他房屋施工面积677.63万平方米,同比下降0.8%

全市商品房施工面积中,商品房新开工面积为721.43万平方米,同比下降14.3%。其中:住宅新开工面积为440.29万平方米,同比下降15.7%

(三)竣工面积小幅上涨,商业营业用房面积下降。2016年,全市商品房竣工面积为765.66万平方米,同比增长8.7%。其中:住宅竣工面积517.92万平方米,同比增长26.6%,占全市房地产竣工面积的比重为67.6%;办公楼竣工面积25.77万平方米,同比增长4.9%;商业营业用房竣工面积89.90万平方米,同比下降35.9%;其他房屋竣工面积132.07万平方米,同比增长0.9%

(四)商品房销售市场平稳,期房销售占据七成。2016年,全市商品房销售面积564.86万平方米,实现销售额270.57亿元,同比分别增长6.6%3.2%,增幅分别比上年同期提高了33.521.9个百分点。

从销售结构看:住宅销售面积492.84万平方米,实现销售额219.23亿元,同比分别增长8.4%7.2%;办公楼销售面积6.79万平方米,实现销售额5.44亿元,同比分别下降46.5%45.8%;商业营业用房销售面积48.43万平方米,实现销售额38.93亿元,同比分别下降5.5%10.1%;其他房屋销售面积16.80万平方米,实现销售额6.97亿元,同比分别增长47.1%60.3%

从销售形式看:期房销售面积398.97万平方米,同比增长3.4%,实现销售额186.41亿元,同比下降0.6%;现房销售面积165.89万平方米,实现销售额84.16亿元,同比分别增长15.3%12.8%

(五)县(市)区开发投资发展不平衡,增速呈现三升三降趋势2016年,各县(市)区房地产开发投资发展不平衡,增速呈现三升三降趋势。其中:永宁县、金凤区、西夏区分别完成房地产开发投资36.58亿元、261.02亿元、32.54亿元,分别比上年同期增长90.4%22.9%9.6%,占全市房地产开发投资的比重分别为7.7%54.9%6.8%;贺兰县、灵武市、兴庆区分别完成房地产开发投资37.41亿元、15.81亿元、91.58亿元,分别比上年同期下降1.5%1.5%2.5%,低于全市平均水平17.617.618.6个百分点。

二、房地产市场运行需要关注的问题

一是房地产开发先行指标增长乏力。作为房地产开发的土地购置面积、土地成交价款和新开工面积等先行指标下降,制约全市房地产开发投资的较快发展2016年,土地购置面积44.42万平方米,同比下降58.3%,降幅比上年同期扩大24.5个百分点;土地成交价款6.66亿元,同比下降57.5%,降幅比上年同期扩大20.1个百分点;新开工面积721.43万平方米,同比下降14.3%

二是房地产开发企业融资困难,市场潜在风险不容忽视。受宏观经济和金融政策的影响,金融信贷对房地产市场支持力度减弱,企业融资渠道不畅,进一步加大了开发企业的资金压力。2016年,房地产企业实际到位资金437.31亿元,比上年同期下降8.2%,降幅比上年同期扩大7.4个百分点。在本年实际到位资金中,国内贷款73.43亿元,同比下降4.1%;自筹资金132.30亿元,同比下降26.7%

三是房地产市场去库存化压力较大。截止12月末,全市商品房待售面积723.08万平方米,比上年同期增长10.0%,增幅比上年同期回落了15.2个百分点,比1-3月份、1-6月份、1-9月份分别回落了5.94.02.5个百分点。商品房待售面积增速虽有回落,但待售总量不断增加,加剧了供给与需求结构差异,过多的存量积压在一定程度上制约房地产企业资金回笼周转,增加了成本与风险,为房地产开发健康发展带来隐忧。

三、促进房地产市场健康发展的意见

一是加强项目规划和产业布局。加强房地产开发项目规划的前瞻性,引导房地产开发企业加大配建公用设施投资力度,合理确定产业布局,引导各县(市)区以产业发展和集聚带动城镇化进程,促进房地产开发市场有序发展。

二是加强市场分类调控,合理引导消费。要认真落实国家对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的各类优惠政策,引导金融机构对符合条件的企业加大开发贷款的支持力度,对符合条件的购房者适当放松贷款政策,合理引导自住和改善住房的需求;针对部分库存较高的县(市)区,鼓励政府利用当前房价基本稳定的条件,节约资源,收储闲置商品住房用于保障性住房,加快我市棚户区改造进程,租售并举,切实改善和保障中低收入人群的住房需求。

三是培育新增长点,促进房地产开发业稳定发展。从服务养老、医疗、教育、体育、文化、旅游等方面寻找房地产开发业发展的潜力和空间,形成以产品的多样化服务居民的住房消费,提升企业的市场竞争力;充分利用当前发展迅猛的电商业,改变宣传、销售模式,促进房地产融资、开发、消费和服务,提升企业抗风险能力。

四是进一步强化房地产市场的监测和分析。充分利用各监测系统,住建、金融、国土、财税等多部门联动,对苗头性、趋势性问题,特别要密切关注投资、销售、房价等房地产市场各类指标变动情况,切实加强对房地产市场的监测、分析和预判,要加强市场监管,净化市场环境,稳定市场预期和消费心理,促进房地产市场平稳健康运行。

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